Giá thuê văn phòng ở Hà Nội thấp hơn Tp.HCM là vì nguyên nhân nào?
17/05/2021Theo Savills Việt Nam, Hà Nội đã bắt đầu sự chuyển dịch các văn phòng ra ngoài trung tâm thủ đô từ 10 năm trước, trong khi Tp.HCM chỉ mới vừa bắt đầu trong 2 năm trở lại đây.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, một Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, việc chuyển dịch từ rất sớm đã tác động không ít về mặt tích cực đến giá thuê. Khoảng 10 năm trước đây, hai khu vực Nội thành và phía Tây phải giảm giá thuê thì mới có thể thu hút khách thuê thì nay đã ghi nhận sự ổn định và tăng trưởng lâu dài.
Giá thuê tại các khu vực này thì không cao như các quận trung tâm nhưng khách thuê được hưởng những lợi ích nhất định và chất lượng toà nhà thuộc dạng rất tốt. Vì vậy, nhu cầu văn phòng hạng A là khá cao ở hai trung tâm mới, thậm chí còn cao hơn cả quận Hoàn Kiếm.
Mục lục
Chia sẻ từ các chuyên gia về thị trường Hà Nội
“Nếu so với Tp.HCM, giá thuê văn phòng tại Hà Nội chỉ khoảng 33-35USD/m2, trong khi tại Tp.HCM mức giá thuê vào khoảng 60-65USD/m2”, bà Nguyệt Minh cho biết.
Theo vị chuyên gia này, thị trường Hà Nội và Tp.HCM ghi nhận sự quan tâm ở mức độ khác nhau của các khách thuê doanh nghiệp đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc. Lĩnh vực văn phòng tại Hà Nội từ nhiều năm nay đã có các dự án hạng A tập trung ở 3 khu vực khác nhau thay vì phần lớn tập trung tại một khu vực trung tâm như Tp.HCM. Đây là một trong những yếu tố dẫn đến sự chênh lệch rõ rệt về giá thuê của hai thị trường và xu hướng dịch chuyển nguồn cung.
Đối tượng của các văn phòng cho thuê
Các văn phòng cao cấp tập trung vào đối tượng các khách thuê doanh nghiệp, thường được ưu tiên phát triển tại các khu vực kinh tế trọng điểm của một thành phố lớn như khu vực Hoàn Kiếm tại Hà Nội và khu vực Quận 1 tại Tp.HCM. Vì quỹ đất giới hạn và chi phí phát triển BĐS tại các khu vực trung tâm không hề thấp, các nhà phát triển BĐS văn phòng Hà Nội và Tp.HCM đã có sự dịch chuyển/ mở rộng dự án ra ngoài trung tâm.
Các văn phòng hạng A mọc lên như nấm
Đáng chú ý, Hà Nội đã bắt đầu sự chuyển dịch từ 10 năm trước và Tp.HCM bắt đầu trong 2 năm trở lại đây. Hiện tại, Hà Nội đã hình thành rõ rệt 3 trung tâm tập trung văn phòng hạng A gồm khu Hoàn Kiếm, khu Nội thành (chiếm 38% tổng nguồn cung văn phòng hạng A) và khu vực phía Tây Thủ đô (chiếm 35%).
Theo bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills HCM, nguồn cung thị trường văn phòng Tp.HCM tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm. Trong 3 năm tới (2021-2023), Tp.HCM không có nguồn cung mới cho văn phòng hạng A, nhưng trong tương lai cũng sẽ hình thành rõ rệt các khu vực mới tập trung văn phòng hạng A như thị trường Hà Nội. Sự khan hiếm nguồn cung cùng nhu cầu cao đã đẩy giá văn phòng hạng A tại Tp.HCM lên khá cao.
Các thị trường chiếm lĩnh
Theo khảo sát của Savills trên toàn bộ khách thuê văn phòng tại thị trường Hà Nội và Tp.HCM tại thời điểm quý 1/2021, hai thị trường sở hữu các nhóm ngành chính chiếm lĩnh diện tích văn phòng cho thuê gồm ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản, sản xuất và IT. Tuy nhiên, mỗi thị trường lại có sự khác biệt về quốc tịch các doanh nghiệp.
Tp.HCM được đánh giá là trung tâm kinh tế lớn, các tập đoàn đa quốc gia thường chọn Tp.HCM để đặt trụ sở chính. Song, các doanh nghiệp Việt Nam vẫn ưu tiên mở văn phòng tại Hà Nội. Nhóm doanh nghiệp Việt chiếm tỷ trọng thuê chủ đạo tới 46% tổng diện tích văn phòng đã lấp đầy ở Hà Nội và 35% tại Tp.HCM.
Các doanh nghiệp nước ngoài có sự ưu ái đặc biệt
Các doanh nghiệp Hàn Quốc đặc biệt ưu tiên đặt văn phòng tại Hà Nội. Khi gia nhập thị trường Việt Nam và mở trụ sở hoạt động kinh doanh. Họ khá phụ thuộc vào cộng đồng các nhóm doanh nghiệp Hàn Quốc.
Diện tích văn phòng tại Hà Nội được thuê bởi các doanh nghiệp Hàn Quốc cao hơn 60% so với Tp.HCM. Thực tế, tập đoàn Samsung đang là doanh nghiệp Hàn Quốc có mức đầu tư lớn nhất vào thị trường Việt Nam. Nó tập trung 2 trung tâm công nghệ sản xuất và phát triển lớn nhất tại Bắc Ninh và Thái Nguyên.
Các doanh nghiệp Nhật Bản vào thị trường Việt Nam thường nhắm vào mảng sản xuất (Manufacturing) và có xu hướng xây dựng thành cộng đồng. Theo khảo sát của Savills, doanh nghiệp Nhật Bản có diện tích thuê văn phòng tại Hà Nội và Tp.HCM tương đương nhau, cho thấy tiềm năng hay đánh giá mức độ kinh doanh của hai thị trường này là ngang ngửa.
Nhu cầu hiện nay đang rất lớn
Bà Nguyệt Minh cho biết, nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội; vẫn đang chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn hiện nay. Nhưng khách thuê doanh nghiệp vẫn có không ít lựa chọn tại các toà nhà văn phòng chính thống.
Với chất lượng tốt và quản lý chuyên nghiệp. Các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp IT, công nghệ hay khởi nghiệp. Nên tìm kiếm văn phòng hạng A tại khu vực phía Tây hoặc khu Nội thành Hà Nội. Để có nhiều lựa chọn thuê linh hoạt.
Thành phố Hồ Chí Minh lại có sự khác biệt
Còn bà Hồng An dự báo, tại Tp.HCM, đang có các quận tiềm năng để phát triển các tòa nhà văn phòng với nhu cầu khách thuê cao như khu vực Quận 2, Quận 7 và Quận Thủ Đức. Tuy vậy, các khu vực này chưa hình thành rõ ràng là trung tâm mới tại Tp.HCM. Khi khách thuê tìm kiếm văn phòng hạng A thì lựa chọn đầu tiên vẫn là Quận 1.
Tại Tp.HCM, nhu cầu từ các doanh nghiệp được ghi nhận vẫn tiếp tục gia tăng và sẽ vượt cả nguồn cung. Giá thuê văn phòng hạng A được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng ở mức 3%/năm.
Giao dịch sôi động hơn
Thông tin về các xu hướng thay đổi ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của khách thuê doanh nghiệp tại sự kiện với chủ đề “Sự phát triển của thị trường bất động sản văn phòng và danh mục dự án nổi bật 2021” do Công ty Savills Việt Nam tổ chức tại Tp.Hồ Chí Minh mới đây, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, nhu cầu thuê văn phòng đối với lĩnh vực công nghệ thông tin (IT) và sản xuất gia tăng mạnh mẽ trong vòng 1 năm trở lại đây. Các giao dịch thuê văn phòng ghi nhận với hai lĩnh vực chủ chốt này có quy mô chủ yếu trên 1.000 m2.
Tác động của thế hệ Z
Về vị trí và khách thuê, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills Hồ Chí Minh cho biết, nguồn cung tại các khu vực ngoài trung tâm cung cấp các lựa chọn phù hợp ngân sách và kiềm chế giá thuê. Nhu cầu từ các doanh nghiệp nhỏ được ghi nhận vẫn tiếp tục gia tăng. Hơn 70% số lượng khách thuê tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh là các doanh nghiệp Việt Nam, Nhật Bản, Hàn Quốc, Hoa Kỳ và Singapore.
Các doanh nghiệp quan tâm hơn đến bài toán nhân sự trong bối cảnh thế hệ Z (sinh sau năm 2000) đang chiếm đến 32% dân số, vấn đề cân bằng cuộc sống – công việc cho nhân viên nhằm tăng năng suất làm việc, hay những giải pháp về văn phòng tác động trực tiếp đến chiến lược tuyển dụng lâu dài của khách thuê doanh nghiệp, bà Từ Thị Hồng An phân tích.
Các thống kê theo quý
Theo thống kê lượng giao dịch trên thị trường văn phòng Tp. Hồ Chí Minh của Công ty CBRE Việt Nam. Nhu cầu đổi văn phòng và mở rộng văn phòng tiếp tục chiếm xu thế trong quý I/2021. Chiếm hơn 80% số lượng giao dịch.
Không giống như các quý trước, giao dịch đến từ việc thu hẹp mặt bằng văn phòng gần như không ghi nhận. Hầu hết các tòa nhà có vị trí tốt và dễ dàng kết nối với khu trung tâm. Đi kèm với chất lượng cơ sở vật chất và quản lý tốt. Nhất là các dự án tại các Quận 7, 10, 1, 4 và thành phố Thủ Đức (khu vực Quận 2 cũ). Nó đều có tỷ lệ lấp đầy cải thiện trong quý I/2021.
Diện tích cho thuê
Xét về diện tích thuê, các ngành như công nghệ thông tin, tài chính ngân hàng và bảo hiểm là ba nhóm ngành dẫn đầu với 60% tổng diện tích giao dịch trong quý. Ngoài ra, ngành hậu cần, sản xuất, bán lẻ, thương mại điện tử dù có tổng diện tích giao dịch nhỏ hơn nhưng cũng là những ngành đang có xu hướng tăng nhanh từ năm 2018 trở lại đây.
Co-working
Một điểm đáng lưu ý khác của thị trường văn phòng sau đại dịch COVID-19. Đó là xu hướng xuất hiện nhiều hơn của mô hình co-working (văn phòng chia sẻ). Theo các chuyên gia bất động sản, mô hình co-working và mô hình văn phòng truyền thống không quá cạnh tranh trực tiếp với nhau. Mô hình co-working space được thúc đẩy bởi xu hướng các bạn trẻ thích làm việc ở ngoài. Cùng với môi trường làm việc linh động.
Tuy nhiên, các văn phòng hạng B và C đang đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất thị trường. Một phần là do các doanh nghiệp cần có mô hình văn phòng lớn. Nó dao động khoảng 1.000 – 2.000 m2 sàn.
Vậy nên họ thường chọn những tòa nhà có ngân sách thuê hợp lý; vừa túi tiền hơn để có thể có chi phí đầu tư lại về nội thất; thay đổi lại mô hình làm việc cho phù hợp với văn hóa công ty. Co-woking sẽ chỉ phù hợp với các công ty start-up hoặc mới đặt chân đến thị trường Việt Nam. Còn với các công ty có dự định hoạt động lâu dài. Thì đây sẽ không phải là mô hình phù hợp.
Trang Tin TH365 xin cám ơn các bạn đã đọc bài viết của chúng tôi.
Nguồn: cafef.vn
