Các nhà đầu tư F0 mới sẽ lấn sân sang thị trường bất động sản

Sau cơn sốt vừa rồi, rất nhiều nhà đầu tư F0 đã phải trả một cái giá quá đắt cho việc đầu tư tràn lan, thiếu kiến thức về thị trường chứng khoán và bất động sản, mua phải loại đất đai không có giấy tờ, “giá trên giời”, nên bị “mắc cạn” hồi nào không biết. Không ít người trong số này tuyên bố sẽ rút khỏi thị trường. Tuy nhiên, đồng thời cũng sẽ xuất hiện 1 loạt những thành phần F0 mới…

Năm 2020 “nhờ” vào đại dịch Covid-19, thuật ngữ F0 được khai sinh để gọi những nhà đầu tư lần đầu đến với thị trường. F0 không dùng để đề cập đến trình độ, tuổi đời hay nguồn vốn, nhưng họ phản ánh tinh thần và khí thế mới trên thị trường.

F0 – Anh là ai?

F0 không chỉ có những người trẻ

Một hiểu lầm vô cùng tai hại là chúng ta vẫn hay nghĩ rằng F0 đều là những người còn rất trẻ.

Tỷ phú Donald Trump từng là một “F0 chính trị” khi ra tranh cử Tổng thống Mỹ. Khi đó, bà Hillary Clinton đã mỉa mai rằng: “Donald Trump tự nhận là có kinh nghiệm đối ngoại vì ông ta từng tổ chức thi Hoa hậu Hoàn vũ ở Nga”. Nhưng cuối cùng ông ấy vẫn trở thành Tổng thống Mỹ một cách ngoạn mục! Tỷ phú Donald Trump có thể lần đầu tiên làm chính trị. Nhưng ông ta đã có hàng chục năm làm kinh doanh, quản lý điều hành… Rõ ràng, chúng ta không thể nói ông ấy “trẻ người non dạ” được.

Một câu chuyện khác ở Việt Nam sẽ làm rõ hơn. Khi Vingroup thành lập VinFast, rất nhiều người hoài nghi “F0 xe hơi” này với hàng loạt lý do: tâm lý “kỳ thị” hàng nội địa của người Việt Nam, cạnh tranh gay gắt, kích cỡ thị trường không đủ để phát triển… Dù trải qua nhiều khó khăn nhưng cuối cùng VinFast đã trở thành một thế lực đáng gờm trong lĩnh vực xe hơi ở Việt Nam.

Có rất nhiều người làm quản lý trong lĩnh vực ngân hàng, bất động sản cũng lần đầu tham gia đầu tư chứng khoán. Và chúng ta không thể đánh đồng họ với những sinh viên mới ra trường được. Thậm chí, cái nhìn của họ về triển vọng doanh nghiệp, xu hướng cổ phiếu… sắc sảo chẳng kém gì các chuyên viên phân tích lâu năm. Tuy nhiên, họ vẫn được tính vào nhóm F0.

Công nghệ là yếu tố tạo sự bứt phá

Các mô hình định lượng (quantitative model) thường xuyên cho ra những kết quả dự báo với độ chính xác cao. Công nghệ học máy (machine learning) có thể đưa ra các quyết định đầu tư khôn ngoan chẳng kém gì những chuyên gia. Những người trẻ có thế mạnh với những công nghệ mới, kỹ thuật mới và khả năng học hỏi rất nhanh.

Công nghệ đã có những ảnh hưởng to lớn đến lĩnh vực quản lý tài sản (asset management). Công ty BlackRock quản lý hơn 15,000 tỷ USD của khách hàng và là nhà quản lý tài sản lớn nhất thế giới. Larry Fink, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của BlackRock viết trong thư gửi cổ đông rằng: “Không có sức mạnh nào có thể sánh được với công nghệ và tiềm năng của nó”. Trong trường hợp của BlackRock, Fink đã dùng nền tảng công nghệ Aladdin để đưa ra các chiến lược đầu tư và quản trị rủi ro chính xác.

Dĩ nhiên, công nghệ không phải là chiếc chìa khóa vạn năng nhưng nếu không hiểu nó thì bạn sẽ khó sống. Phương pháp đầu tư truyền thống kiểu Benjamin Graham, Warren Buffett… Sẽ không chết nhưng xã hội đang thay đổi và thị trường chứng khoán cũng thay đổi. Các nhà đầu tư buộc phải thích nghi với trạng thái “bình thường mới” này.

Kinh nghiệm vẫn có giá trị riêng của nó

Bạn có bao giờ tự hỏi: “Tại sao trong chứng khoán hiếm khi thấy thần đồng?” Thần đồng toán học thấy khá nhiều, thần đồng tin học cũng không ít, thần đồng tiếng anh lại càng nhiều như nấm sau mưa. Tuy nhiên, thần đồng chứng khoán thì hầu như không nghe nói. Đến ngay như John Arnold được coi là trẻ nhất; mà cũng phải qua 30 tuổi mới có danh tiếng và thành tỷ phú được. Điều này cho thấy chứng khoán coi trọng kinh nghiệm và sự bình tĩnh trong những đợt biến động mạnh của thị trường.

Một cậu bé 8 tuổi có thể ung dung ngồi giải một bài toán khó trong vài phút, có thể nhàn nhã viết hàng trăm đoạn code trong vài giờ, có thể học hết cả ngàn từ tiếng Anh trong vài ngày… Nhưng có khi lại hoảng loạn vì bị bố mẹ cắt tiền tiêu vặt chứ chưa nói là mất hàng tỷ đồng trên thị trường. Đụng đến “cơm áo gạo tiền” thì đừng nói cậu nhóc 8 tuổi, mà đến người 80 tuổi cũng có thể hoảng lên.

Đôi khi, các nhà đầu tư trẻ tuổi và cuồng nhiệt nghĩ mình giống như ngựa hoang chạy trên thảo nguyên. Nhưng kỳ thực lại mắc kẹt trong cơn điên lướt sóng không định hướng như lũ hamster chạy trong bánh xe. Tự tin vào bản thân là rất tốt. Nhưng để tồn tại được lâu trên thị trường thì còn phải có sự khiêm tốn và cầu thị nữa.

“Thành công do thời thế” là rất nguy hiểm

Bên cạnh những nhà đầu tư F0 thực sự có năng lực. Khả năng phân tích và phòng ngừa rủi ro tốt cũng có không ít nhà đầu tư thành công chủ yếu do “thời thế”. Người viết đã từng chứng kiến một lớp nhà đầu tư tương tự trong giai đoạn năm 2006-2007.

Thành công chỉ đơn giản là do vô tình tham gia thị trường đúng vào chu kỳ tạo đáy và khi đó thì “muốn thua cũng khó” vì hầu hết các mã cổ phiếu trên thị trường đều tăng. Tất cả những người mua đều thắng. Người thất bại là những người không mua được cổ phiếu. Sự thành công này tạo ra những ảo tưởng ghê gớm trong đầu lớp trẻ khi đó (bao gồm cả người viết). Họ bắt đầu tự nghĩ: “Đầu tư và kiếm lời dễ như ăn kẹo mà”. Hầu hết các nhà đầu tư dạng này sau đó đều “chết trận” với sự sụt giảm kinh khủng trong năm 2008. Những người còn sống sót sau thời kỳ đó đều xem đây là bài học nằm lòng cho bản thân về sự khiêm tốn, thận trọng và kỷ luật trong đầu tư.

Tình hình kinh tế mùa đại dịch

Thực tế cho thấy, Covid làm nhiều ngành kinh tế bị suy giảm. Từ đó dẫn đến nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những lĩnh vực sinh lợi nhanh, mang tính ngắn hạn. Như là: chứng khoán, đặc biệt là bất động sản gia tăng.

Nguồn vốn đầu tư vào bất động sản lúc này không chỉ rút từ tiền gửi ngân hàng. Do lãi suất thấp và không chỉ có nguồn vốn trong nước. Kiều hối mà còn có cả tiền từ các nhà đầu tư nước ngoài do hiệu quả đầu tư tại nhiều nước Châu Âu, Mỹ… đều bị ảnh hưởng. Hơn nữa, lãi suất huy động ở nhiều nước hiện bằng không. Thậm chí là âm (phải trả tiền dịch vụ cho ngân hàng); nên không ít người rút vốn chuyển sang Việt Nam đầu tư.

Nhu cầu tăng cao bất thường

Cùng với đó, nhu cầu thực trong nước vẫn rất cao. Do vậy, tôi cho rằng trong bối cảnh dịch Covid bùng phát. Nguồn tiền đầu tư vào bất động sản và chứng khoán sẽ tăng đột biến. Nhất là vào bất động sản.

Điều này có gây nên tình trạng “sốt nóng” như diễn biến trên thị trường trong thời gian vừa qua?

Trong năm qua, nhiều nơi đã đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng. Hạ tầng phát triển đến đâu thì nhu cầu đầu tư bất động sản cũng gia tăng đến đó. Người ta nhìn thấy bất động sản ở những nơi này có thể tăng trưởng nóng, mạnh. Trong khi nhiều khu giá bán vẫn thấp nên đổ về các thị trường mới phát triển để mua.

Lợi dụng điều đó, một bộ phận môi giới tung tin đồn để đầu cơ, thổi giá, tạo các “cơn sốt” đất.

“Cơn sốt” đất

Đến nay, “cơn sốt” vừa rồi đã được kiềm chế nhờ các giải pháp mà hàng loạt Chính quyền địa phương triển khai. Nhưng thực tế mới hạ nhiệt được ở các phân khúc đất thổ cư, đất nông nghiệp… Còn ở những dự án đã được cấp phép thì giá vẫn neo cao. Do thiếu hụt nguồn cung mới.

Trên thực tế, giá cả ở hầu hết các dự án đều cao hơn giá trị thực. Tại Hà Nội, một số dự án thuộc Đông Anh, Gia Lâm đang được chào bán giá hơn 100tr/m2. Tương đương với một số dự án thuộc nội thành, nơi đã phát triển, hạ tầng đồng bộ.

Đây là điều bất hợp lý nên khách hàng sẽ không nhào vào mua bằng mọi giá. Do đó, tỷ lệ hấp thụ ở những vùng này xuống rất thấp; giao dịch chậm khiến cho việc “sốt nóng” sẽ hạn chế hơn.

Liệu giá bất động sản có giảm?

Như tôi đã nói, Covid vẫn diễn biến phức tạp. Áp lực của thị trường trong bối cảnh các ngành kinh tế khác tiếp tục khó khăn. Nguồn cung chính thống nếu không có những chuyển biến; thì dù tỷ lệ hấp thụ của thị trường thấp, chậm, giá bất động sản vẫn không thể giảm.

Hơn nữa, ngoài ảnh hưởng của Covid, giá bất động sản còn chịu tác động bởi sự gia tăng chi phí đầu vào: giá đất, vật liệu xây dựng… hiện đều có xu hướng tăng cao. Bởi vậy, trong ngắn hạn, chuyện bất động sản xuống giá là khó có khả năng xảy ra.

Thời gian ngắn hạn

Trong ngắn hạn, chuyện bất động sản xuống giá là khó có khả năng xảy ra. Việc thực thi chính sách phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ vì thế chắc chắn cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Nhưng mới đây, Hội Môi giới đã dự báo sẽ có làn sóng thoái lui. Thậm chí chấp nhận cắt lỗ của các nhà đầu tư F0?

Qua “cơn sốt” vừa rồi, nhiều nhà đầu tư F0 đã phải trả giá cho việc đầu tư tràn lan; thiếu kiến thức về thị trường, mua phải đất đai không giấy tờ, “giá trên giời”, nên bị “mắc cạn”. Bởi vậy, không ít người trong số này sẽ rút khỏi thị trường.

Lực lượng F0 mới đông đảo và hùng hậu

Tuy nhiên, đồng thời cũng sẽ xuất hiện lực lượng F0 mới, không chỉ ở trong nước mà cả Việt Kiều. Thậm chí dòng vốn FDI cũng chuyển về Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu tư. Do kinh tế Việt Nam tăng trưởng thực chất; đầu tư vào hạ tầng, đô thị, công nghiệp… ở Việt Nam đang mạnh hơn so với nhiều nước khác.

Lượng F0 mới này cũng sẽ rút kinh nghiệm từ bài học của F0 đi trước. Đa phần sẽ tìm hiểu, cân nhắc kỹ từng phân khúc, từng khu vực trước khi xuống tiền.

Phân khúc nào, địa phương nào sẽ thu hút nguồn vốn đầu tư của họ?

Bất kì những gì được ưa chuộng

Nhà ở, đất nền, bất động sản công nghiệp vẫn là lựa chọn được các nhà đầu tư nói chung và các nhà đầu tư F0 ưa chuộng. Ngoài ra, bất động sản du lịch cũng sẽ hút vốn đầu tư từ F0. Lĩnh vực này hiện đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid. Nhưng vẫn được đánh giá là lĩnh vực tiềm năng trong dài hạn và đang là cơ hội tốt để đầu tư.

Tỉnh nào, khu vực nào đẩy mạnh hoạt động đầu tư hạ tầng, công nghiệp, du lịch đều có thể thu hút các nhà đầu tư.

Lời khuyên từ các chuyên gia

Hiện giá bất động sản nhiều nơi đang không phản ánh đúng giá trị thực. Bởi vậy, các nhà đầu tư chuyên nghiệp phải có khả năng định giá sản phẩm; để xác định giá đầu tư phù hợp với thị trường.

Đối với các nhà đầu tư F0, thì không nên tham gia đầu tư theo tin đồn, theo hiệu ứng đám đông. Mà cần tìm hiểu, phân tích tỷ mỉ sản phẩm trước khi đầu tư.

Nếu các nhà đầu tư không có khả năng định giá sản phẩm. Thì nên lựa chọn các đơn vị tư vấn để phân tích kỹ lưỡng cho mình. Từ đó có quyết định đầu tư hiệu quả, tránh rủi ro quá lớn có thể xảy ra.

Trang Tin TH365 xin cám ơn các bạn đã đọc bài viết của chúng tôi.

Nguồn: cafef.vn