Tìm hiểu về khoảng lùi trong xây dựng và các quy định chung

Trong xây dựng cần vạch rõ ranh giới phần đất xây dựng với phần đất thuộc về giao thông, công trình hạ tầng, không gian công cộng,… Và để quy định rõ được điều này cần có 1 thuật ngữ nói về khoảng cách này. Trong giới xây dựng được gọi là khoảng lùi xây dựng.

Khoảng lùi xây dựng trong thi công là yêu cầu bắt buộc phải có đối với quá trình thi công, xây dựng kiến trúc. Tuy nhiên, có nhiều người ngoài ngành xây dựng còn nhiều mơ hồ với thuật ngữ chuyên ngành này. Vậy khoảng lùi xây dựng được xác định bằng cách nào? Quy định khác về khoảng lùi trong xây dựng rốt cuộc là gì? Tinth365 đã có tìm hiểu về khoảng lùi xây dựng này.

Khoảng lùi trong xây dựng là gì?

Khoảng lùi xây dựng hay khoảng lùi công trình trong tiếng Anh là “setback”. Được hiểu là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD.

Chỉ giới đường đỏ hiểu đơn giản là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Để phân định ranh giới giữa phần đất dành cho đường giao thông; công trình hạ tầng kỹ thuật; không gian công cộng với phần đất được xây dựng công trình. Xem xét ở phạm vi đô thị thì chỉ giới đường đỏ là bao gồm toàn bộ lòng đường; bó vỉa hè và vỉa hè.

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên chính thửa đất (Luật Xây dựng 2014). Thông thường, chỉ giới đường đỏ (còn gọi là lộ giới) có khoảng cách rộng hơn so với chỉ giới xây dựng ở các công trình. Tùy theo yêu cầu quy hoạch.

Tuy nhiên, một phần không gian như ô văng, ban công hay mái hắt. Được phép nhô ra khỏi phạm vi chỉ giới đường đỏ. Lúc này, chỉ giới xây dựng sẽ lớn hơn chỉ giới đường đỏ. Chỉ giới xây dựng cũng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ nếu công trình được phép xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ.

Khoảng lùi xây dựng trong phạm vi đô thị

Tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình xây dựng và chiều rộng của lộ giới. Mà quy định khoảng lùi xây dựng sẽ khác nhau. Nhưng vẫn phải thỏa mãn quy định dưới đây:

• Với lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m. Và công trình xây dựng có chiều cao không quá 22m. Thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng.
• Với công trình cao đến 26m thì phải chừa khoảng lùi 3m tính từ vỉa hè.
• Với công trình cao từ 28m trở lên thì phải chừa khoảng lùi tối thiểu 6m.
• Nếu lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên và công trình xây dựng cao đến 25m thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng.
• Với công trình từ 28m trở lên thì khoảng lùi xây dựng phải chừa là 6m.

Với tổ hợp công trình có phần đế và tháp cao phía trên thì quy định về khoảng lùi công trình. Sẽ được áp dụng riêng cho phần đế và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng. Tương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (hay cốt vỉa hè).

Khoảng lùi xây dựng nơi nông thôn

Quy định về thi công xây dựng ở nông thôn sẽ có sự khác biệt so với đô thị. Và chủ yếu phụ thuộc vào vị trí của ngôi nhà đó. Cụ thể:

• Với công trình nhà ở kết hợp hoạt động sản xuất nông nghiệp. Thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 2m.
• Với nhà ở thuộc khu vực trung tâm của xã. Thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 1,5m.
• Với nhà ở thuộc khu vực điểm dân cư. Thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 2m.

Quy định đối với khoản lùi này tùy theo vị trí từng ngôi nhà, và địa phương. Không áp dụng cho tất cả các công trình xây dựng. Nên nhiều địa phương sẽ có sự dịch chuyển khác nhau giữa các khoảng lùi.

Khoảng lùi xây dựng trong các công trình khác

Với các công trình dịch vụ đô thị khác và công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô có diện tích từ 3.000m2 trở lên. Mật độ xây dựng thuần tối đa cần được xem xét dựa vào vị trí trong đô thị. Và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất. Đồng thời phải được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

Mặt khác, vẫn cần đảm bảo yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà. Khoảng lùi công trình, đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe. Theo quy định và mật độ xây dựng phù hợp với quy định.

Với công trình dịch vụ đô thị khác và công trình có chức năng hỗn hợp. Được xây dựng trên lô đất có diện tích dưới 3.000m2. Thì sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định. Phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100%. Nhưng cần đảm bảo yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà. Cũng như đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định.

Quy định về khoảng lùi xây dựng nhằm đảm bảo diện tích công cộng cho khu vực xung quanh. Và đảm bảo tính an toàn cho chính ngôi nhà. Vì thế, mỗi cá nhân cần thực hiện nghiêm túc các quy định về khoảng lùi xây dựng khi tiến hành xây dựng nhà ở hay các công trình khác.

Kết luận

Như  vậy có thể thấy rằng quy định về khoảng lùi xây dựng sẽ phụ thuộc vào các yếu tố như: vị trí xây dựng; nông  thôn hay thành phố, mật độ dân cư, đất thuần ở hay kết hợp sản xuất,… Nhưng điểm chung ở đây là dù bạn xây nhà cấp 4 hay nhà cao tầng. Thì đều cần dựa trên những quy chuẩn trên để xác định khoảng lùi cần thiết. Bạn cần phải xem xét, xác định rõ ràng vị trí. Mục đích xây dựng công trình để tránh vi phạm quy định.

Việc tuân thủ khoảng lùi xây dựng là gì này không những bảo đảm mỹ quan. Diện tích công cộng mà còn đảm bảo đến tính an toàn của ngôi nhà. Do đó, chúng ta cần phải thực hiện nghiêm túc những quy định về vấn đề này

Nguồn: batdongsan.com.vn